Gastos deducibles en el arrendamiento de nuestro apartamento turístico
Para determinar el rendimiento neto que genera el arrendamiento de nuestro apartamento turístico a efectos de su inclusión en nuestra Declaración de la Renta, podremos deducir todos los gastos que sean necesarios para obtener los ingresos de alquiler siendo, entre otros, los siguientes:
Intereses y gastos de financiación: Todos aquellos que hemos incurrido para financiar la adquisición o mejora del inmueble y de los bienes cedidos con el mismo.
Conservación y reparación: Son deducibles los gastos de conservación y reparación teniendo esta consideración:
- El pintado, revoco o arreglo de instalaciones, es decir, los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
OJO: Las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes no son deducibles, al considerarse un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones, que ahora veremos.
LIMITE: El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder de la cuantía de los ingresos por el arrendamiento, siendo el exceso deducible en los cuatro años siguientes, con la misma salvedad.
Tributos y recargos no estatales: Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, tales como el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc., siempre que no tengan carácter sancionador y correspondan a los inmuebles arrendados.
Hay otros gastos necesarios que Hacienda considera fiscalmente deducibles, podemos enumerar los siguientes:
Primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga.
Servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines, honorarios del gestor o intermediario, etc.
Formalización del contrato de arrendamiento, son los ocasionados por el arrendamiento, subarriendo o cesión y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos.
Cantidades destinadas a servicios o suministros, como luz, agua, y gas.
Cantidades destinadas a la amortización: Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, es decir, la correspondiente al deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo.
Se considera que cumplen este requisito cuando no excedan del 3 por 100 anual, para los inmuebles, aplicado sobre el mayor valor de:
a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos (notaría, registro, IVA no deducible, ITP, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo.
b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.
Los muebles cedidos conjuntamente con el inmueble serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año, a razón de un 10 por 100 anual.
Importante: en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.
En este sentido, Hacienda entiende que los días que el apartamento no ha estado alquilado, no ha habido reservas y por tanto genera ingresos a sus propietarios por estar a su disposición a razón de un 2 por 100 del valor catastral (1,1 por 100 si el valor catastral está revisado), prorrateado según los días desocupados.
También debido al carácter vacacional y a que no satisface con carácter permanente la necesidad de vivienda del inquilino, no es posible aplicar la reducción del 60 por 100 del rendimiento neto que existe para los arrendamientos catalogados como vivienda o de larga temporada.
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